KİRA TESPİT DAVASI
I. Kira Tespit Davasının Tanımı
Kira tespit davası, kira sözleşmesi devam ederken veya yeni dönem başlamadan önce, kira bedelinin rayiç (emsal) kira değerine uygun olarak yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır.
II. Dayanak Kanun Maddeleri
1. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344 – Kira Bedelinin Belirlenmesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi usulünü düzenler.
• TBK m. 344/1:
Taraflar yeni kira dönemine ait kira bedelini belirlerken bir önceki yılın TÜFE artış oranını geçmemek üzere bir artış oranı kararlaştırabilir.
• TBK m. 344/2:
Taraflar arasında böyle bir anlaşma yoksa hâkim, emsal kira bedellerini, taşınmazın durumunu ve TÜFE oranını göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.
• TBK m. 344/3:
Beş yılın sonunda veya beş yıl geçmişse, TÜFE oranı sınırlaması uygulanmaz. Hâkim, emsal kiraları, TÜFE, taşınmazın durumu ve hakkaniyet ölçütlerine göre yeni kira bedelini serbestçe belirler.
• TBK m. 344/4:
Kira süresi 5 yılı geçmemiş olsa bile, önceki kira tespit davasında belirlenen kira üzerinden 5 yıl geçtiyse, yeniden serbest belirleme yapılabilir.
III. Dava Ne Zaman Açılabilir?
• Yeni kira dönemi başlamadan önce açılmalıdır.
• Ancak, kira dönemi içinde açılmış olsa bile (örneğin 6. ayda), karar yeni kira döneminin başından itibaren geriye etkili olarak hüküm doğurur (TBK m.345).
• Bu durumda dava, yeni döneme ilişkin zamansal kesitte açılmış kabul edilir.
Uygulamada bu, davanın yeni kira döneminin başlamasından en geç 1 gün önce açılması gerektiği anlamına gelir.
IV. Uygulamada Süreç Nasıl İşliyor?
1. Dava Şartları ve Hazırlık
• Geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı (yazılı veya sözlü olabilir)
• Sözleşmenin yenileneceği dönem öncesi veya hemen sonrası
• Beş yılı dolduran sözleşmelerde serbest kira tespiti talebi
2. Görevli ve Yetkili Mahkeme
• Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
• Yetkili Mahkeme: Kiralananın bulunduğu yer mahkemesi
3. Deliller
• Bölgedeki emsal kira bedelleri
• İlgili taşınmazın fiziksel ve konumsal özellikleri
• TÜFE oranları
• Bilirkişi incelemesi ve keşif (genellikle bilirkişi atanır)
4. Bilirkişi Raporu
Mahkeme, çoğunlukla bir gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi atayarak, emsal kiralar üzerinden rayiç kira tespitini ister. Bu rapor davanın sonucunu belirlemede kilit önemdedir.
5. Karar ve Uygulama
• Karar kesinleştiğinde yeni kira bedeli mahkeme kararıyla belirlenmiş olur.
• Karar, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli kabul edilir.
V. Kira Tespit Davasının Açılma Gerekçeleri
1. Enflasyona bağlı olarak rayiç bedelin çok geride kalması
2. Tarafların kira artışında anlaşamaması
3. Kiracının çok düşük bir bedelle oturmaya devam etmesi
4. Kira sözleşmesinin 5 yıl veya daha fazla süredir devam ediyor olması
5. Taşınmazın değerinin, çevre faktörleri veya imar değişiklikleri ile artması
VI. Uygulamadaki Önemli Noktalar
• İhtarname şartı yoktur ancak uygulamada ihtar gönderilmesi delil olarak tercih edilir.
• Dava açılmadan anlaşılırsa, ihtarnameyle talep edilen kira bedeli yeni dönem için geçerli olur (TBK m. 345).
• Dava süresince kira ödenmeye devam edilir, ancak kararla birlikte fark doğarsa, kiracı geçmişe dönük borçlanabilir.
VII. Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davalarının Farkı
|
Kriter |
Kira Tespit Davası |
Kira Uyarlama Davası |
|
Amaç |
Kiranın rayiç seviyeye çıkarılması |
Sözleşme şartlarının aşırı ifa güçlüğü nedeniyle uyarlanması |
|
Hukuki Dayanak |
TBK m. 344 |
TBK m. 138 (aşırı ifa güçlüğü) |
|
Şart |
En az 5 yıl veya yeni dönem |
Sözleşme sonrası olağanüstü değişiklik |
|
Uygulama |
Genellikle bilirkişi ve emsal karşılaştırması |
Ekonomik veriler, taraf beyanları |
VIII. Yargıtay Kararlarından Örnekler
Yargıtay 6. HD. E. 2014/12999 K. 2015/10017 T. 18.11.2015
“yargıtayın yerleşik içtihatlarına göre uyarlama yada tespit davalarında uyarlama yada tespite karar verilmesi sözleşmedeki artış şartını ortadan kaldırmayacağından devam eden dönemlerde tespit edilen bedel üzerinden %30 oranında artış yapılması gerekir.
Yargıtay 3. HD. E. 2017/4631 K. 2019/391 T. 22.01.2019
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.06.1999 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 2. maddesinde kira bedelinin %75 oranında artırılacağı kararlaştırılmıştır. Bu hale göre sözleşmede kira bedelinin artırılacağı düzenlenmiştir. Bu durumda açılan dava süresinde olup mahkemece sözleşmede artış şartı olduğu gözetilerek 01.06.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekir
IX. Kısa Özetle Uygulama Adımları
1. Yeni kira döneminden önce dava açılır.
2. Dava, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür.
3. Emsal kira bedelleri ve bilirkişi raporu sunulur.
4. Mahkeme kararı, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacak şekilde kira bedelini tespit eder.
5. Karar kesinleştikten sonra yeni bedel üzerinden ödeme yapılır, gerekirse geriye dönük farklar istenebilir.
